LG Neuruppin entscheidet über Wirksamkeit von Klauseln
Das Landgericht Neuruppin hat entschieden, dass eine Klausel zu Schönheitsreparaturen in Mietverträgen unwirksam ist, wenn sie unklar formuliert ist (LG Neuruppin, Urt. v. 30.10.2024 – 4 S 30/24). Unklarheiten, die den Mieter möglicherweise verpflichten, Fenster auch von außen zu streichen, stellen eine unangemessene Benachteiligung dar.
Klausel zu unpräzise formuliert
In dem Mietvertrag war geregelt: „Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen und umfassen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“ Dies entspricht damit vom Wortlaut her im Wesentlichen der gesetzlichen Regelung in § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV. Das Gericht erklärte die Formulierung dennoch für problematisch: Aus Sicht eines Mieters sei nicht eindeutig erkennbar, dass sich der Zusatz „von innen“ auf alle genannten Bauteile bezieht. Bei der genannten Formulierung sei jedenfalls unklar, ob sich der Begriff „von innen“ auch auf die Fenster beziehe oder nur auf die Außentüren. Nach dem vom BGH vorgegebenen Prinzip der kundenfeindlichsten Auslegung, wird der Klausel die Interpretation zugrunde gelegt, die für den Mieter am nachteiligsten ist. Daher sei die Klausel gemäß § 307 BGB wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam. Dem stehe auch nicht entgegen, dass die Formulierung so auch im Gesetz in § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV stehe.
LG Berlin bestätigt: Übertragung darf Mieter nicht überfordern
Eine ähnliche Entscheidung fällte das LG Berlin (Urt. v. 09.03.2017 – 67 S 7/17). Auch in dieser Entscheidung wurde die Klausel als zu unklar bewertet, die den Mieter scheinbar dazu verpflichten sollte Fenster und Balkontüren von außen zu streichen. Das Gericht stellte klar, dass Klauseln präzise formuliert sein müssen, um dem Mieter deutlich zu machen, dass er nur für den Innenbereich zuständig ist
LG Hamburg: Keine nachträglichen Anpassungen
Auch das LG Hamburg stellte klar, dass unpräzise Schönheitsreparaturklauseln nicht nachträglich eingeschränkt oder angepasst werden können (Beschl. v. 05.08.2020 – 49 C 456/19). Eine nachträgliche Auslegung, wonach nur der Innenanstrich geschuldet sei, ist unzulässig. Der Mieter muss sich darauf verlassen können, dass die vertraglichen Regelungen eindeutig sind – Gerichte dürfen unklare Klauseln nicht im Sinne des Vermieters korrigieren.
Bedeutung der Urteile
Die Entscheidungen verdeutlichen, dass Schönheitsreparaturklauseln eindeutig formuliert sein müssen. Unklarheiten gehen zulasten des Vermieters, im Zweifel sogar dann, wenn eine Formulierung für eine AGB-Klausel aus dem Gesetz abgeschrieben wird.
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