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Überwachungspflicht des WEG-Verwalters wie ein Bauherr

schon gewusst

In einem aktuell vom BGH entschiedenen Fall hatte eine WEG eine Dachsanierung beschlossen und beauftragt. Die Dacharbeiten wurden dann vorzeitig abgebrochen und ein Gutachten ergab, dass die bisherigen Arbeiten des Dachdeckers unbrauchbar waren und alles wieder abgerissen werden musste. Der WEG-Verwalter hatte jedoch bereits über 100.000 € auf Abschlagsrechnungen des Dachdeckers vom WEG-Konto gezahlt. Die WEG nahm den Verwalter deswegen auf Haftung und Rückzahlung in Anspruch.

Der BGH entschied, dass ein WEG-Verwalter Bauarbeiten am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr überwachen und in Rechnung gestellte Abschlags- oder Schlusszahlungen sorgfältig prüfen müsse, so dass ein Verwalter bei pflichtwidriger Zahlung von unberechtigten Abschlägen schadensersatzpflichtig sei. Selbst wenn der Verwalter die Rechnung entsprechend geprüft, aber nicht die nötigen Fachkenntnisse gehabt habe, um etwaige Mängel der erbrachten Arbeiten zu erkennen, könne eine Haftung in Betracht kommen, weil er die WEG darauf nicht hingewiesen habe (BGH, Urteil vom 26.01.2024 – V ZR 162/22).

Für die Schadensermittlung weist der BGH darauf hin, dass nicht allein der vom WEG-Konto gezahlte Betrag relevant sei. Maßgeblich sei auch, ob und in welchem Umfang die Werkleistungen vertragsgerecht erbracht worden und damit werthaltig sind. Der BGH begründet dies mit dem vorläufigen Charakter von Abschlagszahlungen. Ein Schaden liege daher lediglich dann vor, wenn die gezahlten Abschläge die dem beauftragten Handwerker für seine bisherigen Arbeiten tatsächlich zustehende Vergütung übersteigen. Die Beweislast dafür, dass geringwertigere oder keine werthaltigen Leistungen vorhanden sind, liege bei der WEG.

Eine Haftung des WEG-Verwalters wegen pflichtwidriger Abschlagszahlungen komme aber nicht Betracht, solange vom Handwerker noch (Nach-)Erfüllung verlangt werden könne. Nur wenn eine (Nach-)Erfüllung nicht mehr möglich ist, hafte der WEG-Verwalter. Im Falle der Inanspruchnahme durch die WEG habe der Verwalter dann jedoch einen Gegenanspruch auf Abtretung der Rückzahlungsansprüche der WEG gegen den Handwerker.

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