Aktuelles Urteil des Verwaltungsgerichtshofs München
Der Verwaltungsgerichtshof München hat in seinem Urteil vom 15.07.2024 (12 B 23.2195) eine wichtige Entscheidung zur Abgrenzung von Wohnnutzung und gewerblicher Fremdenbeherbergung, die eine unzulässige Zweckentfremdung von Wohnraum darstellt, getroffen. Das Gericht stellte klar, dass eine Wohnnutzung auch dann vorliegt, wenn die Nutzung der Wohnung nur vorübergehend ist und nicht auf Dauer angelegt, sofern die Bewohner über private Rückzugsmöglichkeiten verfügen und die gemeinschaftlichen Räume wie Küche und Bad gemeinsam genutzt werden.
Relevanz für das Mietrecht
Dies ist von Bedeutung, da in solchen Fällen keine Zweckentfremdung des Wohnraums vorliegt.
In dem konkreten Fall hob der VGH München den Bescheid der Stadt München auf, der die Nutzung der Wohnung zu Fremdenbeherbergungszwecken untersagte.
Es ging dabei um das Konzept des "Co-Living", bei dem Wohnungen zimmerweise an Personen vermietet werden, die sich aus beruflichen oder anderen Gründen vorübergehend in der Stadt aufhalten. Diese Nutzung wurde nicht als unzulässige Fremdenbeherbergung eingestuft, sondern als Wohnen, da die Bewohner während ihres Aufenthalts in der Wohnung einen (wenn auch nur kurzzeitigen) Lebensmittelpunkt schaffen und nicht lediglich provisorisch unterkommen. Die Wohnung würde vorliegend dennoch zu Wohnzwecken genutzt und die Mietverträge, auch wenn sie teilweise nur für kurze Zeiträume abgeschlossen wurden, würden keine typische Fremdenbeherbergung darstellen.
Das Gericht betonte, dass das Zweckentfremdungsrecht darauf abziele, den Bestand von Wohnraum zu schützen, jedoch nicht bestimmte Wohnformen abwerten oder diskriminieren darf. Auch höhere Mieten oder das Anbieten von Serviceleistungen wie Reinigungsdienste ändere nichts an der Qualifikation als Wohnnutzung, sofern die grundsätzliche häusliche Selbstständigkeit der Mieter gewährleistet bleibe.
Auch wenn es sich hier nicht um eine mietrechtliche, sondern um eine verwaltungsrechtliche Entscheidung handelt, könnte sie jedoch auch im Mietrecht Bedeutung haben.
Untervermietung und rechtliche Rahmenbedingungen
Wenn Mieter:innen eine Wohnung untervermieten wollen, müssen sie gemäß § 540 BGB grundsätzlich vorher die Zustimmung einholen. Gemäß § 553 BGB besteht ein Anspruch auf diese Zustimmung, wenn sie die Wohnung selbst zum Teil noch weiter nutzen und ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vorliegt, sofern dies den Vermieter:innen nicht unzumutbar ist. Folgt man der Argumentation des VGH München, steht dem Anspruch auf wiederholte Zustimmung jedenfalls nicht entgegen, wenn häufig nur für kürzere Zeit untervermietet wird, solange die Untermieter:innen für diese Zeit – z. B. wegen eines Arbeitseinsatzes und anders als bei einem touristischen Aufenthalt – jeweils vorübergehend einen Lebensmittelpunkt begründen.
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