Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13.09.2023 (VIII ZR 109/22) entschieden: Auch bei einer 1-Zimmer-Wohnung kann ein Mieter nach § 553 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung haben, wenn er ein berechtigtes Interesse geltend macht und den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibt.
Was war passiert?
Der Kläger, Mieter einer 1-Zimmer-Wohnung in Berlin, wollte, aufgrund eines befristeten berufsbedingten Auslandsaufenthalts, die Wohnung für diesen Zeitraum untervermieten. Er behielt einen Wohnungsschlüssel zurück und ließ persönliche Gegenstände in der Wohnung, unter anderem in einem Schrank, einer Kommode sowie in einem etwa einen Quadratmeter großen, durch einen Vorhang abgetrennten Bereich, der ausschließlich ihm vorbehalten war.
Der Vermieter verweigerte die Erlaubnis zur Untervermietung. Der Mieter vermietete dennoch unter, nachdem er zuvor rechtzeitig um Genehmigung gebeten hatte. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich. Während das Amtsgericht die Klage des Mieters zunächst abwies, gab das Landgericht Berlin dem Mieter Recht. Die Revision des Vermieters blieb erfolglos.
Gründe für die Entscheidung des BGH
Der Bundesgerichtshof bestätigte, dass ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB dann vorliegt, wenn nachvollziehbare und nicht unerhebliche Gründe bestehen, etwa ein befristeter Auslandsaufenthalt und der Wunsch nach Kostenentlastung. Weiter stellte der BGH klar, dass § 553 BGB auch auf 1-Zimmer-Wohnungen Anwendung findet. Eine teilweise Gebrauchsüberlassung liege vor, wenn der Mieter den Gewahrsam nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügen das Zurückbehalten eines Wohnungsschlüssels und die ausschließliche Nutzung kleinster Bereiche zur Aufbewahrung persönlicher Gegenstände. Die Kündigung erklärte der BGH für rechtsmissbräuchlich, da der Mieter rechtzeitig um Erlaubnis gebeten hatte und der Vermieter diese hätte erteilen müssen.
Bedeutung der Entscheidung
Die Entscheidung zeigt klärt die Grenzen bei der Verweigerung von Untervermietungen. Auch Mieter von 1-Zimmer-Wohnungen können bei berechtigtem Interesse einen Anspruch geltend machen, solange sie den Gewahrsam behalten. Eine pauschale Ablehnung kann eine Kündigung rechtswidrig machen.
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