BGH-Entscheidung: Quotenabgeltungsklauseln als Individualvereinbarung zulässig
In einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) wurde klargestellt, dass eine sogenannte Quotenabgeltungsklausel als Individualvereinbarung weiterhin zulässig ist (Urt. v. 06.03.2024, Az. VIII ZR 79/22). Dies bedeutet, dass unter bestimmten Voraussetzungen Mieter anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen bei Auszug übernehmen.
Streit um Kaution
Im zugrundeliegenden Fall stritten die Mieter einer Wohnung mit der Vermieterin über die Rückzahlung der Kaution. Die Vermieterin behielt 1.250 Euro für anteilige Schönheitsreparaturen ein. Grundlage war eine Klausel im Mietvertrag, die vorsah, dass Mieter bei vorzeitigem Auszug anteilige Renovierungskosten zu tragen haben.
Die Mieter hielten diese Klausel für unwirksam und klagten auf Rückzahlung.
Keine Benachteiligung für Mieter
Der BGH stellte klar, dass solche Klauseln als Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) unzulässig sind, da sie Mieter unangemessen benachteiligen. Der Grund: Mieter müssten hypothetische Kosten berechnen, die im Voraus schwer einzuschätzen sind. Anders sieht es bei einer Individualvereinbarung aus. Wird die Quotenabgeltungsklausel tatsächlich zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelt, ist sie wirksam. Das bedeutet, beide Parteien müssen die Möglichkeit haben, den Inhalt der Klausel zu beeinflussen. Eine bloße Wahlmöglichkeit, wie eine Mietreduzierung gegen Kostenübernahme, reicht dafür nicht aus.
Im vorliegenden Fall ließ der BGH das letzte Wort dem Landgericht. Es muss prüfen, ob die Vermieterin mit den Mietern tatsächlich verhandelt hat. Sollte dies nicht der Fall sein, bleibt die Klausel unwirksam, und die Mieter hätten Anspruch auf Rückzahlung.
Rechtssicheres Durchsetzen von Quotenabgeltungsklauseln
Diese Entscheidung zeigt einmal mehr, wie wichtig eine klare Vertragsgestaltung ist. Vermieter sollten darauf achten, Quotenabgeltungsklauseln nicht als AGB zu verwenden, sondern im Einzelfall eine echte Verhandlung mit den Mietern zu führen. Nur so kann sichergestellt werden, dass die Regelung wirksam bleibt.
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