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Was zur Wohnfläche zählt, kann frei vereinbart werden 

schon gewusst

Eine Unterschreitung der im Vertrag bezeichneten Fläche kann bei der Miete von Wohnräumen wie auch von Gewerberäumen einen zur Minderung berechtigenden Mangel begründen.  
 
Ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung liegt vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt. 

Einer konkreten Vereinbarung der Mietvertragsparteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, kommt nach aktueller Rechtsprechung des BGH jedoch Vorrang zu (BGH, Beschluss vom 22.06.2021 - VIII ZR 26/20).  

Die für preisgebundenen Wohnraum geltende Berechnungsvorgaben ist für frei finanzierte Wohnungen nicht bindend. Die Vertragsparteien sind laut BGH daher grundsätzlich frei, sich auf einen bestimmten Modus der Berechnung zu verständigen und im Rahmen einer Vereinbarung die Anrechnung solcher Flächen vorzusehen, die nach der II. Berechnungs- oder der Wohnflächenverordnung nicht oder nicht vollständig zu berücksichtigen wären.  
 
In dem vom BGH entschiedenen Fall wurden z. B. Kellerräume, die nicht uneingeschränkt als Wohnräume geeignet waren, als Wohnräume im Vertrag vereinbart. 

Dies gilt aber nur für die Frage, ob ein Mangel und damit ein Minderungsrecht des Mieters wegen zu geringer Fläche gegeben ist! Für das Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) ist jede mietvertragliche Wohnflächenangabe hingegen ohne Bedeutung, da eine abweichende Vereinbarung gemäß § 558 Abs. 6 BGB insoweit unwirksam und damit unbeachtlich ist. Bei einer Mieterhöhung ist demnach weiterhin allein die tatsächliche – objektive – Wohnfläche und nicht die vereinbarte maßgeblich (vgl. BGH, Urteil vom 27.02.2019 - VIII ZR 255/17). 

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