In sehr vielen Formular-Mietverträgen ist in der Schönheitsreparaturklausel eine Formulierung enthalten, die so oder so ähnlich lautet: „Zu den Schönheitsreparaturen gehören […] das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“ Dies entspricht auch der ausdrücklichen gesetzlichen Formulierung in § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV.
Das Amtsgericht Hamburg vertritt nun die Auffassung, dass diese Formulierung unwirksam sei, weil dabei nicht hinreichend klar sei, ob sich der Begriff „von innen“ auch auf die Fenster oder nur auf die Außentüren beziehen soll. Da nach der BGH-Rechtsprechung bei AGB immer von der „kundenfeindlichsten“ Auslegung auszugehen ist, sei die gesamte Klausel somit unwirksam, weil ein Streichen der Fenster von außen nicht in einer Schönheitsreparaturklausel verlangt werden darf. Es bestehe auch keine allgemeine Vermutung dahingehend, dass die wortwörtliche Übernahme der Formulierung von § 28 Abs. 4 II. BV nach AGB-Recht nicht zu beanstanden wäre (AG Hamburg, Urt. 21.12.2022 – 49 C 265/22).
Es bleibt abzuwarten, ob sich diese Ansicht deutschlandweit durchsetzt. Sollte dies der Fall sein, wäre dies ein weiterer massiver Nachteil für die Vermieter, da diese Formulierung jedenfalls in sehr vielen älteren Verträgen enthalten ist und teilweise sogar heute noch verwendet wird. Vorsichtshalber sollten die Formulierungen jedenfalls für künftige Verträge wohl entsprechend angepasst werden.
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