Neues von Teamplan

Wie oft darf man die Höhe der Betriebskostenvorauszahlung anpassen?

schon gewusst

Soweit in einem Mietvertrag Vorauszahlungen für die anfallenden Betriebskosten vereinbart sind, können diese im Laufe des Mietverhältnisses angepasst werden. Die gesetzliche Regelung in § 560 Abs. 4 BGB lautet hierzu:

Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

Die Möglichkeit der Anpassung ist somit nach einer Betriebskostenabrechnung gegeben. Das Gesetz sagt aber nicht ausdrücklich, ob dies auch mehrfach zwischen zwei Abrechnungen möglich ist.

In einer aktuellen Entscheidung des Amtsgericht Köln wurde entschieden, dass stets nur einmal pro Abrechnung eine Änderung möglich sei (AG Köln, Urteil vom 11.12.2023 – 203 C 73/23). In dem entschiedenen Fall hatte die Vermieterin eine Erhöhung der Vorauszahlungen wegen der aufgrund des Ukrainekriegs stark gestiegenen Energiepreise verlangt, nachdem zuvor bereits eine Änderung der Vorauszahlungen erfolgt war und zwischenzeitlich keine neue Abrechnung erfolgte.

Dies entspricht auch der überwiegend vertretenen Ansicht. Die Frage, ob die letzte turnusmäßige Abrechnung die Grundlage nur einer oder mehrerer Anpassungen der Vorauszahlungen je Abrechnungsperiode bilden kann, ist höchstrichterlich jedoch noch nicht entschieden.

Wie die zuletzt erlebte Energiekrise gezeigt hat, entspricht dies nicht den Bedürfnissen in der Realität, da plötzlich erheblich steigende Preise jedenfalls möglich sind, die dann der Vermieter im Zweifel bis zur nächsten Abrechnung vorfinanzieren müsste.

Insofern kann es auch ratsam sein, sich in Mietverträgen durch eine zusätzliche Klausel, ein (mehrfaches) beiderseitiges Anpassungsrecht bei Kostenänderungen der Bezugspreise für die Zukunft vorzubehalten. Eine mehr als einmalige Änderung der Vorschüsse nach einer Abrechnung wurde auf Grundlage einer solchen Vereinbarung jedenfalls bereits für zulässig erachtet (AG Hamburg, Urteil vom 27.06.2022 – 49 C 13/22).

Alle Grundlagen zum Thema Betriebskosten lernen Sie in unserem Webinar „Betriebskostenrecht kompakt“.

Wenn Sie tiefer in das Thema Betriebskosten einsteigen möchten, empfehlen wir Ihnen das Webinar „Betriebskosten für Abrechnungsprofis“.