Rechtfertigt die mündliche Vereinbarung eine Kündigung?
Der Bundesgerichtshof (BGH, Beschluss vom 14. Mai 2025 – XII ZR 88/23) stellt klar: Eine mündlich vereinbarte Erhöhung von Nebenkostenvorauszahlungen führt zur Formunwirksamkeit eines gewerblichen Mietvertrages mit Laufzeitvereinbarung, wenn sie für länger als ein Jahr gelten soll und nicht jederzeit widerruflich ist. Eine solche Vereinbarung verletzt das Schriftformerfordernis des § 550 BGB und kann den gesamten langfristigen Mietvertrag kündbar machen. Auf diesen Formmangel kann sich auch ein Grundstückserwerber berufen.
Der zugrunde liegende Sachverhalt
Die Parteien eines langfristigen Gewerberaummietvertrags vereinbarten mündlich eine Verdoppelung der Betriebskostenvorauszahlungen von 100 € auf 200 € monatlich. Später veräußerte der Vermieter das Grundstück. Der Erwerber kündigte den Mietvertrag unter Hinweis auf den Schriftformverstoß nach § 550 BGB und verlangte Räumung. Während die Klage zunächst abgewiesen wurde, hatte der Erwerber in der Berufung Erfolg.
Rechtliche Würdigung des BGH
Der BGH bestätigte die Entscheidung des Berufungsgerichts und wies die Nichtzulassungsbeschwerde des Mieters zurück. Die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen sei eine wesentliche Vertragsänderung, da Nebenkosten Bestandteil der Miete im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB seien. Für solche Änderungen gelte – unabhängig von ihrer Höhe – das Schriftformerfordernis des § 550 BGB, sofern sie dauerhaft angelegt sind. Der Zweck der Schriftform bestehe darin, einen potenziellen Grundstückserwerber zuverlässig über die wirtschaftlichen Bedingungen des Mietverhältnisses zu informieren, insbesondere über die Miethöhe und mögliche Kündigungsrisiken.
Treu und Glauben schützt nicht vor Kündigung durch Erwerber
Zwar könne es treuwidrig sein, wenn der ursprüngliche Vermieter sich auf einen von ihm selbst verursachten Formmangel beruft. Dieser Einwand greife jedoch nicht zugunsten des Mieters gegenüber dem Erwerber. Da der neue Eigentümer an der formwidrigen Abrede nicht beteiligt war, darf er den Formmangel grundsätzlich geltend machen – es sei denn, es läge kollusives Zusammenwirken zum Nachteil des Mieters vor.
Gesetzliche Änderung der erforderlichen Form ab 2026
Seit dem 01.01.2026 gilt gemäß § 578 Abs. 1 BGB für alle gewerblichen Laufzeitverträge (auch Altverträge), dass diese nicht wie früher die Schriftform, sondern nur noch die Textform (§ 126b BGB) erfüllen müssen. Im vorliegenden Fall hätte dies am Ergebnis nichts geändert, da mündliche Abreden auch nicht der jetzt geforderten Textform entsprechen.
Fazit für die Praxis
Auch Änderungen der Nebenkostenvorauszahlungen müssen bei langfristigen Mietverträgen zwingend in der erforderlichen Form vereinbart werden. Andernfalls riskieren Vermieter und Mieter jedenfalls bei Eigentümerwechsel die vorzeitige Kündbarkeit des Vertrags.
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