BGH konkretisiert die Ausnahme nach § 556f BGB
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil entschieden, dass die Ausnahme von der Mietpreisbremse nach § 556f Satz 1 BGB (Mietpreisbremse gilt nicht bei Neubauten) auch auf Wohnungen anwendbar sein kann, die nach erheblichen Schäden mit großem baulichen Aufwand dauerhaft wieder zu Wohnzwecken hergestellt wurden. Entscheidend ist, ob durch die Sanierung wirtschaftlich betrachtet neuer Wohnraum geschaffen wurde. Das Berufungsurteil wurde aufgehoben und zur erneuten Prüfung an das Landgericht zurückverwiesen.
Der zugrunde liegende Sachverhalt
Der Mieter machte – vertreten durch einen Legal-Tech-Dienstleister – Rückzahlungsansprüche wegen einer aus seiner Sicht überhöhten Miete nach den Vorschriften der Mietpreisbremse geltend. Die beklagte Vermieterin berief sich hingegen auf die gesetzliche Neubauausnahme. Sie hatte das Gebäude in einem stark beschädigten und nach ihrer Darstellung unbewohnbaren Zustand erworben, mehrere Millionen Euro in dessen umfassende Sanierung investiert und die Wohnung anschließend erstmals wieder vermietet.
Rechtliche Würdigung des BGH
Der BGH stellte klar, dass die Ausnahme für erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzte und vermietete Wohnungen nicht nur klassische Neubauten erfasst. Auch Wohnungen, die nach massiven Schäden unter erheblichem Bauaufwand dauerhaft wieder bewohnbar gemacht werden, können als Neubau im Sinne des § 556f Satz 1 BGB gelten. Maßgeblich ist, dass zuvor tatsächlich kein nutzbarer Wohnraum mehr vorhanden war und durch die Sanierung neuer Wohnraum geschaffen wurde.
Das Berufungsgericht hatte diese Ausnahme zu eng ausgelegt und insbesondere darauf abgestellt, dass die Schäden möglicherweise bewusst herbeigeführt worden seien. Nach Auffassung des BGH schließt dies die Anwendung der Ausnahme nicht automatisch aus. Nur in besonderen Missbrauchsfällen könne eine Berufung auf die Vorschrift nach Treu und Glauben ausgeschlossen sein.
Fazit für die Praxis
Die Entscheidung erweitert den Anwendungsbereich der Neubauausnahme von der Mietpreisbremse. Vermieter können sich künftig unter bestimmten Voraussetzungen auch nach einer umfassenden Wiederherstellung stark beschädigter Gebäude auf die Ausnahme berufen. Ob diese Voraussetzungen im Einzelfall vorliegen, muss das Berufungsgericht nun anhand des tatsächlichen Bauaufwands und des ursprünglichen Zustands der Wohnung prüfen.
Unsere Empfehlung
Weitere Neuerungen im Mietpreisrecht und unter welchen Bedingungen Sie die Miete anpassen können, erfahren Sie in unserem Webinar: „Mieterhöhung aktuell – die rechtssichere Anleitung“.
Zum Webinar