Warum müssen Vermieter besonders gut vorbereitet sein?
Weil vielerorts mit einer höheren Steuer als bisher zu rechnen ist. Die Folge: Mehr Rückfragen der Mieter zum Hintergrund dieser Abrechnungszeile. Denn die Erfahrung zeigt: Wenn die Kosten steigen, schauen viele ganz genau hin. Ist auch alles mit rechten Dingen zugegangen? Der Gesetzgeber hat zwar eine "Aufkommensneutralität" versprochen. Soll heißen, dass unter dem Strich die Steuerlast (innerhalb der Gemeinde insgesamt) gleich bleibt. Für Einzelne kann es dennoch teurer werden.
Was passiert, wenn der Vermieter erst spät von einer nachträglichen Steuererhöhung erfährt?
In diesem Fall muss er unverzüglich handeln, wenn er die Erhöhung noch an die Mieter weiterreichen möchte. Eine Nachforderung ist nur zulässig, wenn der Vermieter nicht selbst für die Verzögerung verantwortlich ist und keine Zeit verloren geht, sobald er von der Steueranpassung erfährt. Andernfalls erlischt das Recht auf eine Nachbelastung – Rechtsprechung und Fristen sind hier streng.
Ist eine Abrechnung auf Basis eines streitigen oder vorläufigen Bescheids zulässig?
Ja - und in der Praxis oft unvermeidbar. Da Vermieter die Abrechnungsfrist einhalten müssen, dürfen sie sich auf den aktuellen Stand (auch wenn dieser nur vorläufig ist) stützen. Vorauszahlungen auf Vorjahresbasis, aber auch ein angefochtener Bescheid können als Grundlage dienen. Die Abrechnung sollte dann als vorläufig gekennzeichnet werden – auch wenn dies nach dem gegenwärtigen Stand der BGH-Rechtsprechung nicht zwingend sein dürfte, fördert es Transparenz und Verständnis auf Mieterseite.
Welche Konsequenzen drohen, wenn der Vermieter eine zu hohe Grundsteuer weitergibt?
Das ist ein möglicher Wirtschaftlichkeits-Verstoß, der dann zu einer Kürzung der Abrechnung führt. Der Mieter kann sich (zu Recht) beschweren, wenn unnötig hohe Betriebskosten sang und klanglos weitergereicht werden. Der Verdacht einer Pflichtverletzung kann sich nach Belegeinsicht erhärten. Der Vermieter muss den Mieter dann so in der Abrechnung stellen, wie er stehen würde, wenn alles richtig gemacht worden wäre. Das kann (in Summe) teuer werden.
Kommt es auf das jeweilige Bundesland an?
Ja, denn einige Bundesländer haben völlig eigenständige Grundsteuermodelle eingeführt. Die Bemessung funktioniert dann anders als beim Bundesmodell und entsprechend müssen Vermieter unterschiedliche Dinge im Blick haben.
In welchen Fällen muss der Vermieter im Steuerverfahren aktiv werden?
Der Vermieter muss aktiv werden, wenn das Finanzamt die Grundsteuer höher bemessen hat als nötig – zum Beispiel durch ein Versehen oder eine falsche Information. Fehler können auf allen Ebenen passieren: Beim Grundsteuerwert, im Steuermessbetrag oder erst auf der letzten Stufe - bei der Steuerfestsetzung. Je nach Fehlerquelle ist das Vorgehen unterschiedlich. Die Überhöhung kann aber auch rechtmäßig sein - so lange, bis der Vermieter aktiv eine Herabsetzung beantragt. Vor allem ist wichtig, gesetzliche Minderungen gegenüber dem Finanzamt durchzusetzen. Zum Beispiel kann ein erheblicher Minderwert auf Gutachtenbasis nachweisbar sein. Oder es ist eine Messbetragsminderung einschlägig (insb. bei bestehender Förderbindung und genossenschaftlichem WoBa). Denkbar ist auch ein Erlass wegen Ertragsminderung, etwa aufgrund von Leerstand.
Ist die Option eines Minderwert-Gutachtens in allen Bundesländern (gleich) vorhanden?
Der BFH hatte vor Kurzem entschieden: Wenn das Grundstück einen Realwert hat, der deutlich unter dem steuerlichen Wert liegt, kann (auf Antrag) zum niedrigeren Realwert veranlagt werden. Alles andere wäre verfassungswidrig - so die Begründung der höchsten Finanzrichter.
In Ländern mit eigenständigen Flächen-Modellen stellt sich die Realwertfrage nicht in derselben Weise, wie dies beim Bundesrecht der Fall ist. Denn das Bundesrecht besteuert prinzipiell wertabhängig. Bei den Flächenmodellen kommt es von Vornherein nicht so sehr auf den Wert an. Baden-Württemberg hat hingegen ein eigenes Wertmodell entwickelt. Dort gibt es auch eine entsprechende Minderwert-Klausel im Landesrecht.
Muss ein Vorwegabzug erfolgen, zum Beispiel bei gemischter Nutzung?
Der Teufel steckt hier im Detail: Unter dem alten Recht wurde teilweise gefordert, bei Wohn-Gewerbe-Nutzung müsse stets zwingend eine Bereinigung der Gesamtsteuer vorausgehen. Das Argument: Wohnraummieter sollen nicht mit Mehrkosten belastet werden, die durch Gewerbenutzung auf demselben Grundstück entstehen. Auch unter dem neuen Recht kann es aus unterschiedlichen Gründen zu höheren oder geringeren Steuern kommen. Die Rechtsprechung des BGH dazu ist leider (noch) nicht sehr präzise: Auf die "Erheblichkeit" einer Mehrbelastung kommt es an - dann ist die Vorweg-Verteilung durch den Vermieter Pflicht!
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