Hintergrund des Falls
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit der Frage befasst, welche Konsequenzen es hat, wenn ein Vermieter gegenüber einem Mieter fälschlicherweise eine umfassende Modernisierung angibt. Im konkreten Fall ging es um eine Wohnung in Berlin, für die eine Nettokaltmiete von 1.500 Euro vereinbart wurde. Im Mietvertrag war festgehalten, dass die Wohnung erstmals nach einer umfassenden Modernisierung vermietet werde. Später stellte sich jedoch heraus, dass die durchgeführten Maßnahmen nicht den gesetzlichen Anforderungen einer umfassenden Modernisierung entsprachen. Die Mieterin forderte daraufhin eine Mietrückzahlung, da ihrer Meinung nach die Mietpreisbremse hätte greifen müssen.
Rechtliche Streitpunkte
Die Mieterin beauftragte eine Inkassodienstleisterin, um Ansprüche aus der sogenannten „Mietpreisbremse“ geltend zu machen. Es stellte sich heraus, dass keine umfassende Modernisierung im Sinne des § 556f BGB durchgeführt worden war. Die Mieterin forderte daher eine Rückzahlung der überhöhten Miete sowie der vorgerichtlichen Anwaltskosten. Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab, weil sie der Auffassung waren, dass die falsche Auskunft des Vermieters nicht automatisch dazu führt, dass die gesamte Mietpreisbeschränkung greift. Die Klägerin legte daraufhin Revision ein.
Entscheidung des BGH
Der BGH entschied, dass der Vermieter sich nicht auf die Regelung zur umfassenden Modernisierung berufen kann, wenn diese tatsächlich nicht vorlag. Allerdings bedeutet das nicht automatisch, dass der Vermieter die gesamte Mietpreisbremse einhalten muss. Vielmehr darf er sich weiterhin auf eine einfache Modernisierung stützen, sofern diese innerhalb der letzten drei Jahre vor Mietbeginn erfolgt ist. Wichtig dabei ist, dass der Vermieter im Mietvertrag die entsprechenden Angaben zur Modernisierung gemacht hat. Die Auskunft „umfassende Modernisierung“ reicht demnach aus, um auch eine einfache Modernisierung geltend zu machen.
Folgen für Vermieter
Das Urteil verdeutlicht, dass Vermieter bei der Angabe von Modernisierungsmaßnahmen im Mietvertrag besonders sorgfältig vorgehen müssen. Eine falsche Einstufung als „umfassende Modernisierung“ kann dazu führen, dass der Vermieter sich nicht auf eine uneingeschränkte Mietanpassung berufen kann. Allerdings stellt der BGH klar, dass eine unzutreffende Angabe nicht automatisch bedeutet, dass nur die reguläre Mietpreisbremse gilt. Um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden, sollten Vermieter ihre Modernisierungsmaßnahmen detailliert dokumentieren und die Angaben im Mietvertrag präzise formulieren.
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