Eine Abmahnung ist ein zentrales Mittel im Mietrecht, um einen Mieter auf Pflichtverletzungen hinzuweisen und ihm die Gelegenheit zu geben, sein Verhalten zu ändern. Bevor ein Vermieter eine Kündigung ausspricht, ist in vielen Fällen zunächst eine Abmahnung des Mieters erforderlich. Sie schafft Klarheit und dokumentiert, dass der Mieter gegen vertragliche Vereinbarungen verstoßen hat.
Gründe für Abmahnungen
Häufige Gründe für Abmahnungen ergeben sich aus Zahlungsverpflichtungen oder aus dem alltäglichen Verhalten. Besonders verbreitet ist die Abmahnung bei Mietrückstand, wenn ein Mieter seine Miete nicht oder nur teilweise zahlt. Aber auch eine Abmahnung wegen verspäteter Mietzahlung kommt vor, wenn Zahlungen regelmäßig nicht pünktlich erfolgen. Neben finanziellen Aspekten ist ein klassischer Fall die Abmahnung des Mieters bei Ruhestörung, wenn durch laute Musik, Partys oder ständiges Missachten der Ruhezeiten das nachbarschaftliche Zusammenleben beeinträchtigt wird. Hier ist der Vermieter verpflichtet, für ein geordnetes Miteinander im Haus zu sorgen.
Abmahnung bei Pflichtverletzungen
Auch Verstöße gegen die Sorgfaltspflichten sind ein häufiger Anlass. Dazu zählt etwa, wenn ein Mieter in der Heizperiode dauerhaft lüftet und dadurch hohe Kosten oder Schäden entstehen. Ebenso kann eine Abmahnung notwendig werden, wenn gemeinschaftliche Anlagen beschädigt oder nicht ordnungsgemäß genutzt werden. Selbst alltägliche Dinge wie die Mülltrennung können zu Konflikten führen, bspw. wenn ein Mieter den Müll nicht trennt, da solches Fehlverhalten zusätzliche Kosten verursacht und das Verhältnis innerhalb der Hausgemeinschaft belastet.
Vertragswidriges Verhalten
Bei all diesen Fällen handelt es sich um eine Abmahnung wegen vertragswidrigen Verhaltens. Der Vermieter muss das Fehlverhalten genau dokumentieren und dem Mieter schriftlich mitteilen, welche Pflichtverletzung vorliegt und wie diese künftig zu unterlassen ist. Erst wenn der Mieter trotz Abmahnung sein Verhalten nicht ändert, kann eine Kündigung in Betracht gezogen werden.
Aktuelle Rechtsprechung
So bestätigte etwa das Amtsgericht Hamburg (Urteil vom 11.02.2025, Az. 21 C 344/24) bei andauernden nächtlichen Störungen durch den Mieter, die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung nach wiederholter Abmahnung. Das Landgericht Berlin II entschied am 30.07.2024 (Az. 67 S 190/24), dass bei besonders schwerwiegenden Pflichtverletzungen – etwa bei gewalttätigem Verhalten – eine Abmahnung entbehrlich sein kann, da dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Das Landgericht Berlin (Urteil vom 20.01.2016, Az. 65 S 239/15) hat allerdings hervorgehoben, dass zwischen einer Abmahnung wegen verspäteter Mietzahlung und einer Kündigung ein angemessener zeitlicher Abstand bestehen muss, damit der Mieter sein Verhalten tatsächlich ändern kann.
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