Der Fall
Vor dem Landgericht Frankfurt am Main stritten zwei Wohnungseigentümerparteien über Zigarettenrauch (Urteil vom 12.03.2026 – 2-13 S 83/25). Die Kläger wohnen im ersten Obergeschoss, die Beklagten darunter im Erdgeschoss mit Terrasse. Durch das tägliche Rauchen der Beklagten zog Rauch auf den Balkon der Kläger. Diese verlangten Unterlassung bzw. hilfsweise Einschränkungen beim Rauchen. Ein Schlichtungsverfahren wurde vor Klageerhebung nicht durchgeführt.
Prozessverlauf und Streitpunkte
Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen, unter anderem, weil in der mündlichen Verhandlung kein Antrag gestellt wurde. Zudem versuchten die Kläger noch kurzfristig, Schmerzensgeld geltend zu machen. In der Berufung rügten sie Verfahrensfehler und verlangten eine weitere Beweisaufnahme zur Rauchbelastung.
Unzulässigkeit der Klage
Das Landgericht wies die Berufung zurück – allerdings mit einer entscheidenden Klarstellung: Die Klage ist bereits unzulässig. Grund hierfür ist das fehlende vorgeschriebene Schlichtungsverfahren nach hessischem Landesrecht (§ 15a EGZPO i. V. m. HessSchlG). Auch die nachträgliche Erweiterung der Klage um Schmerzensgeld blieb erfolglos. Diese wurde prozessual nicht wirksam eingeführt und war zudem in der Berufungsinstanz unzulässig.
Schlichtungsverfahren zwingend
Besonders relevant ist die rechtliche Einordnung der Streitigkeit: Das Gericht stellt klar, dass Streitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern über Immissionen wie Rauch heute wie klassische Nachbarschaftsstreitigkeiten zu behandeln sind.
Insofern muss die WEG-Reform aus dem Jahr 2020 beachtet werden. Demnach können einzelne Eigentümer nur noch Beeinträchtigungen ihres Sondereigentums geltend machen. Die frühere Komplexität der Eigentümergemeinschaft entfällt dadurch und ein Schlichtungsverfahren wird zur zwingenden Voraussetzung in den Bundesländern, in denen ein Schlichtungsverfahren bei Nachbarstreitigkeiten vorgeschrieben ist (gilt nicht in allen Bundesländern). Entsprechendes dürfte auch bei Streitigkeiten zwischen zwei Nachbarn gelten, die Mieter sind.
Keine Umgehung durch Nebenforderungen
Auch über die Geltendmachung von Nebenforderungen (z. B. Anwaltskosten) kann das Schlichtungsverfahren nicht umgangen werden. Andernfalls könnte das gesetzliche Erfordernis leicht ausgehebelt werden.
Unsere Empfehlung
Wie Sie rechtssicher mit Nutzungskonflikten umgehen, wo die Grenzen der Gebrauchsrechte des Mieters liegen und welche entsprechenden Pflichten Sie als Vermieter treffen, erfahren Sie in unserem Seminar oder Webinar: „Darf Ihr Mieter das –oder geht es zu weit?“.
Zum Webinar