Entscheidung des BGH
Der Bundesgerichtshof (Beschluss vom 18.02.2026 – XII ZR 27/25) hat ein Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main aufgehoben und den Fall zur erneuten Verhandlung zurückverwiesen. Im Mittelpunkt stand die Frage, wie lange ein Gewerbemietvertrag über Praxisräume tatsächlich laufen sollte und ob das Berufungsgericht den Vortrag der Klägerin ausreichend berücksichtigt hatte.
Streit um Vertragsverlängerung
Die Beklagte hatte im Jahr 2006 Praxisräume zum Betrieb einer Arztpraxis angemietet. Im Mietvertrag war zunächst eine Laufzeit bis April 2011 vorgesehen. Zusätzlich enthielt der Vertrag verschiedene Regelungen zu automatischen Verlängerungen. Besonders brisant: Die ursprünglich vorgesehene Kündigungsmöglichkeit vor Ablauf der jeweiligen Mietzeit war im Vertrag handschriftlich gestrichen worden. Gleichzeitig wurde in einer weiteren handschriftlichen Ergänzung vereinbart, dass die Mieterin den Vertrag jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen könne.
Die spätere Eigentümerin der Immobilie vertrat die Auffassung, dass das Mietverhältnis nach mehreren Verlängerungen spätestens im Jahr 2021 beendet gewesen sei. Die Beklagte sah dies anders. Während das Landgericht die Räumungsklage abwies, bestätigte auch das Oberlandesgericht zunächst die Fortdauer des Mietverhältnisses.
Entscheidender Vortrag nicht ausreichend gewürdigt
Der Bundesgerichtshof beanstandete insbesondere, dass das Berufungsgericht den Vortrag der Klägerin nicht ausreichend berücksichtigt habe. Diese hatte vorgetragen, dass die Beklagte selbst im Jahr 2013 um eine weitere Verlängerung des Mietverhältnisses über das Jahr 2021 hinaus gebeten habe. Daraus könne sich ergeben, dass auch die Beklagte ursprünglich von einem Vertragsende im Jahr 2021 ausgegangen sei.
Nach Auffassung des BGH hätte sich das Gericht mit diesem Vortrag näher befassen und die angebotenen Zeugenbeweise berücksichtigen müssen. Das Unterlassen verletze den Anspruch auf rechtliches Gehör.
Bedeutung für Vermieter
Die Entscheidung zeigt, wie wichtig eine klare Vertragsgestaltung und eine sorgfältige Dokumentation bei langfristigen Gewerbemietverträgen sind. Gerade handschriftliche Ergänzungen oder unklare Verlängerungsklauseln können später zu erheblichen Auslegungsproblemen führen. Zudem verdeutlicht der Beschluss, dass Gerichte entscheidungserheblichen Vortrag umfassend prüfen müssen.
Unsere Empfehlung
Wie Sie teure Fehler beim Vertragsabschluss in der Gewerberaumvermietung vermeiden und wirksame Befristungs- und Änderungsvereinbarungen treffen, erfahren Sie in unserem Webinar: “Neues Gewerbemietrecht”.
Zum Webinar