• Sprachliche Mittel
• Klar, prägnant und verbindlich formulieren
• Raus aus Phrasen, Floskeln und Bürokratendeutsch
• Moderne Ansprache
• No-Go's für Schreiben und Emails

• Vom Gedanken zum wirkungsvollen Text
• Texte sinnvoll und ansprechend aufbauen
• Kunden aller Art sprachlich "abholen"
• Infos schnell und überzeugend rüberbringen
• Einwänden und Beschwerden konstruktiv begegnen
• Gut reagieren bei verbalen Angriffen und "Hass-Mails"

Alle folgenden Punkte werden unter Berücksichtigung der neuesten Rechtsprechung des BGH und der Instanzgerichte erörtert.

• Abschluss des Mietvertrags
• Wirksamkeit von Klauseln
• Minderungs- und Zurückbehaltungsrechte, Instandsetzungsansprüche des Mieters
• Gebrauchsrechte des Mieters, Schadensersatzansprüche des Vermieters
• Betriebskostenrecht, Anforderungen an die Abrechnung und Belegeinsicht bei Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung
• Modernisierung: Duldung und Mieterhöhung
• Ankündigung und Umsetzung von Modernisierungen
• Fristlose und fristgemäße Kündigung
• Abwicklung des Mietverhältnisses, Kautionszahlung
• Anforderungen bei Gewerbemietverträgen

• Umgang mit typischen Problemfällen aus dem Tagesgeschäft der örtlichen Hausverwaltung
• Vereinbarung, Inhalte und Durchsetzung der Hausordnung in der Praxis
• Beobachtungsbereiche, Organisation und Dokumentation von Verkehrssicherungspflichten
• Nachbarschaftskonflikte erkennen, lösen und dabei die Neutralität wahren
• Gesprächsführung mit unzufriedenen und aggressiven Mietenden
• Erfahrungsaustausch und Einbringung eigener Praxis-Fälle

• Persönlicher Arbeitsstil und Reflexion stressverursachender Situationen
• Störungsprofil am Arbeitsplatz
• Selbstorganisation und Zeitmanagement
• Mit Zielen arbeiten und Prioritäten setzen
• Strategien zur Stressbewältigung
• Persönliches Gleichgewicht und innere Abgrenzung
• Die persönliche Firewall
• Wege zur Verbesserung der Zusammenarbeit im Team

• Definition der Betriebskosten, Abgrenzung zu anderen Bewirtschaftungskosten
• Betriebs- und Heizkosten und ihre Spezifika im Überblick
• Vereinbarung und Umlage von Betriebskosten
• Anforderungen an die Ordnungsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung
• Prüfungs- und Belegeinsichtsrechte des Mieters

• Kundenorientiertes Verhalten am Telefon
  • Kundenerwartungen
  • Einstellung auf den Anrufer
  • Ausstrahlung am Telefon
• Der professionelle Dialog mit dem Kunden am Telefon
  • Gesprächsvorbereitung und Gesprächseinstieg
  • Gesprächsphasen
  • Aktive Gesprächsführung - Zuhören, Fragen, Helfen
  • Argumentationstechniken und Einwandbehandlung
  • Freundlich "Nein" sagen
  • Gesprächsausstieg und Nachbereitung
• Umgang mit schwierigen Gesprächssituationen am Telefon
  • Behandlung von Beschwerden
  • Problematische Anrufer - Menschentypen
  • Konfliktsituationen im Alltag
  • Verhalten in Notfallsituationen

• Analyse und Bearbeitung typischer Beschwerden aus dem Tagesgeschäft der Wohnungsverwaltung
• Kritische Hinterfragung der geschilderten Probleme
• Strategien zur Beendigung von Mietverhältnissen bei massiven Hausordnungs- und Vertragsverstößen
• Sachgerechte und kundenorientierte Kommunikation bei Beschwerden und Konflikten
• Erfahrungsaustauch und Einbringung eigener Praxis-Fälle

• Das neue WEG-Recht im Überblick
• Verwalter & Beirat
  • Bestellung, Aufgaben
  • Rechte und Pflichten
• Haftungsfallen für Verwalter
• Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und Vermögensaufstellung
  • Rechenwerke
  • Verwalterwechsel
  • Rechnungslegung
• Eigentümerversammlung
  • Präsenzversammlung und Onlineteilnahme
  • Beschlüsse
  • Vereinbarungen
• Bauliche Veränderungen
  • Welche Mehrheiten sind erforderlich?
  • Neue Systematik

Reform der Insolvenzordnung

Insolvenz und Insolvenzverfahren im Wohn- und Gewerbemietrecht

• Aktuelle Besonderheiten
• Verbraucherinsolvenzverfahren
• Gewerblicher Mietvertrag im Insolvenzverfahren
• Rolle des Insolvenzverwalters
• Gesetzliche Regelungen und Begriffe
• Restschuldbefreiung

Beispiele

• Anmeldung der Forderung
• Insolvenzmasse und pfändbares Vermögen

Besonderheiten bei Mietverträgen

• Auswirkungen auf das Mietverhältnis
• Mietforderung
• Kündigung durch Mieter, Vermieter, Insolvenzverwalter
• Ansprüche

Laufende gerichtliche Verfahren und Zwangsvollstreckung

• Eigentümerversammlung in Corona-Zeiten
  • Ein-Personen-Versammlung
  • Mehr-Personen-Versammlung
  • Umlaufbeschlüsse
• Rechtliche Grundlagen nach der WEG-Reform
• Vorbereitung
  • Anforderungen an die Tagesordnung
  • Bestimmungen zur Einladung, erforderliche Unterlagen
  • Teilnahmerechte, Vollmachten
• Durchführung
  • Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Vermögensbericht
  • Gestaltung von Beschlussvorlagen
  • Ordnungsgemäße Beschlussfassung
  • Fehler, die zu einer Anfechtbarkeit von Beschlüssen führen können
• Nachbereitung
  • Protokoll
  • Beschlusssammlung

• Besonderheiten im Mietverhältnis
  • Eintrittsrechte nach dem Tod des Mieters
  • Sonderkündigungsrechte
  • Räumung
  • Vermieterpfandrecht
  • Vorgehensweise bei Ausschlagung der Erbschaft
  • Inanspruchnahme des Vermieters durch Rentenversicherung
  • Sonderfälle: Tod des Genossenschaftsmitglieds, Tod des ausländischen Mieters
• Erb- und Nachlassrecht
  • Grundzüge des Erbrechts
  • Varianten der Erbfolge
  • Erbrecht des Staates/Fiskus
  • Erbenhaftung
• Nachlasspflegschaft
  • Nachlasspflegschaft (Sicherungs- und Prozesspflegschaft)
  • Nachlasspflegschaft beantragen

• Besonderheiten im Mietverhältnis
  • Eintrittsrechte nach dem Tod des Mieters
  • Sonderkündigungsrechte
  • Räumung
  • Vermieterpfandrecht
  • Vorgehensweise bei Ausschlagung der Erbschaft
  • Inanspruchnahme des Vermieters durch Rentenversicherung
  • Sonderfälle: Tod des Genossenschaftsmitglieds, Tod des ausländischen Mieters
• Erb- und Nachlassrecht
  • Grundzüge des Erbrechts
  • Varianten der Erbfolge
  • Erbrecht des Staates/Fiskus
  • Erbenhaftung
• Nachlasspflegschaft
  • Nachlasspflegschaft (Sicherungs- und Prozesspflegschaft)
  • Nachlasspflegschaft beantragen

• Vorsorge statt Nachsorge
• Effizientes Vermieter-Verhalten beim Schimmel-Alarm
• Vermieter im Einsatz vor Ort – im Objekt
• Technisches Wissen zum Verständnis und zum Umgang mit der Schimmelproblematik
• Rechtliches Wissen zur Einordnung der Situation mit dem Mieter
• Erfolgreiche Minimierung des Schadens

• Hilfsangebote und Ansprechpartner
  • Sozialpsychiatrischer Dienst
  • Gesundheitsamt
  • Soziale Einrichtungen
  • Behörden
• Betreuung psychisch kranker Mieter
  • Psychisch-Kranken-Gesetz (PsychKG)
  • Betreuungsrecht in der Praxis
• Mieter wird zum Pflegefall
  • Umgang mit dem Mietvertrag
  • Pflichten der Angehörigen
  • Umbau der Wohnung
  • Finanzierungsmöglichkeiten
• Abmahnung und Kündigung
  • Empfänger
  • Gründe
  • Probleme
• Klagen
  • Einrichtung einer Betreuung
  • Unterlassung
  • Kündigung & Räumung
  • Problem Härtefall
  • Urteile

• Darstellung der Beobachtungsbereiche für die Aufgaben im Rahmen der Verkehrssicherung
• Hinweise zu Organisation und Dokumentation der Tätigkeiten im Rahmen der Verkehrssicherung
• Darstellung und Analyse von Meinungsverschiedenheiten mit den Mieter*innen zu Themen der Verkehrssicherung
• Aufgaben der Hausmeister*innen/Vermieter*innen in Zusammenhang mit Rauchwarnmeldern, Legionellen, Dichtheitsprüfungen von Abwasserleitungen etc.
• Darstellung von sicherheitsrelevanten Hausordnungsthemen wie Trampolin, Katzennetz, Gartenteich & Co.
• Erfahrungsaustausch und Einbringung eigener Praxis-Fälle durch die Teilnehmenden

• Maßnahmen im Vorfeld
  • Vertragsgestaltung, Mieterauswahl und Mietsicherheiten
• Außergerichtliche Maßnahmen
  • Verzug, Mahnung, Verjährung
  • Inbesitznahme (Selbsthilfe)
  • Ratenzahlung
  • Aufrechnung
• Kündigung
  • Fristlos und ordentlich
  • Zahlungsverzug, unpünktliche Zahlung, Nichtzahlung von Kaution und Nebenkostennachzahlungen
  • Formalitäten, Zugang, Fehlervermeidung
• Räumungs- und Zahlungsklage / Gerichtliches Mahnverfahren
  • Klageschrift/Mahnbescheid:
    Vor- und Nachteile, Aufbau, Beispiele, Tipps & Tricks
• Zwangsvollstreckung (ZV)
  • Räumungsvollstreckung
  • „Berliner Räumung“
  • Forderungsvollstreckung
• Besonderheiten in Corona-Zeiten
  • Kündigungsmoratorium
  • Räumungsfristen
  • ZV-Aufschub

• Zustandekommen des Mietverhältnisses
  • Vertragsabschluss
  • Vertragsgestaltung
  • Mieterauskunft
  • Widerrufsrecht
• Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien
  • Mietzahlung
  • Gebrauchsüberlassung
  • Instandhaltung und -setzung
  • Modernisierung
  • Schönheitsreparaturen
  • Betriebskosten
  • Mieterhöhung
• Störungen im Mietverhältnis
  • Mängel
  • Minderung
  • Schäden
  • Vertragswidriges Verhalten
• Beendigung und Abwicklung des Mietverhältnisses
  • Ordentliche Kündigung
  • Fristlose Kündigung
  • Rückgabe der Mietsache
  • Schadensersatz

• Neues zur Mieterhöhung
  • Berliner Mietendeckel adieu
  • Mietspiegel-Reform
  • Neue BGH-Entscheidungen
• Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum § 558 ff. BGB
  • Ortsübliche Vergleichsmiete
  • Kappungsgrenze, Jahresfrist
  • Besondere Fälle (Inklusivmiete, Mietzuschläge, WG-Zimmer, Mietereinbauten)
  • Reaktionsmöglichkeiten des Mieters - Aktionsmöglichkeiten des Vermieters
• Mietpreisbremse im Wandel
  • Die neue Auskunftspflicht
  • Wo und wann gilt die Mietpreisbremse und wann nicht?
  • Neue Rechtsprechung zu Ausnahmen
  • Rechtsfolgen und Risiken
• Mieterhöhung bei Modernisierung § 559 BGB
  • Voraussetzungen
  • Mieterhöhungserklärung
• Mieterhöhungsvereinbarungen gem. § 557 BGB
• Staffel- und Indexmiete
• Betriebskostenanpassung § 560 BGB
• Mieterhöhungen bei Garagen und Gewerberäumen

• Vorbereitung der Vermietung
  • Vermietungskriterien
  • Preisfindungsregeln
  • Wohnungsstandards
• Angebot/Insertion
  • Pflichtangaben
  • Vollständigskeit
  • Beschaffenheitszusagen
• Bewerberauswahl
  • Auswahlkriterien
  • Belegungsrechte Dritter
  • Selbstauskunft
  • Datenschutz
• Vertragsangebot
  • Bindungsfrist
  • Kaution/Sicherheiten
  • Mieterhöhungssystem
  • Nebenkostenmodelle
• Vertragsabschluss
  • Vertragspartner, Vollmachten
  • Mietobjekt und Zubehör
  • Elektronische Übermittlung
  • Grenzen des Mietgebrauchs
  • Schönheitsreparaturen
  • Widerspruchsrecht
• Wohnungsübergabe
  • Besitzverschaffung
  • Übergabeprotokoll
  • Standards der Übergabe
• Dokumentation

• Schriftform
  • Schriftformerfordernis bei Mietverträgen mit/ohne Anlagen
  • nachträgliche Vereinbarungen
• Mietobjekt
  • Zweckbestimmung
  • Nutzungsmöglichkeit
  • Haftung des Vermieters
• Konkurrenzschutz Vertragsdauer
  • Verlängerungsklausel/Option
• Untervermietung
• Mietanpassungsklauseln
• Nebenkosten
  • Betriebskosten
  • Verwaltungskosten
• Schönheitsreparaturen
• Rückbau

1. Die rechtlichen Möglichkeiten, gegen Vertragsverstöße vorzugehen
   • Ermahnung, Abmahnung, Unterlassungsklage, Schadensersatz und Kündigung
2. Mietrückstände
   • unpünktliche Zahlung
   • Zahlungsverzug
3. Störungen im Mietverhältnis
   • vertragswidriger Gebrauch
   • Lärm
   • Tierhaltung
   • Rauchen
   • bauliche Veränderungen
   • Sachbeschädigung
   • Aufnahme Dritter
   • gewerbliche Nutzung
4. Einzelheiten zur Rechtsdurchsetzung

• Schönheitsreparaturen
  • Neueste Rechtsprechung und die Konsequenzen
  • Freizeichnungsklauseln
  • Voraussetzungen, Fälligkeit und Fristenpläne
  • Folgen bei unwirksamer Übertragung der Schönheitsreparaturen und die Rechte des Mieters
• Vertragsabwicklung
  • geschuldeter Zustand
  • Wohnungsabnahme
  • das rechtssichere Abnahme- und Übergabeprotokoll
  • Widerrufsrecht des Mieters
  • unterlassene oder unfachmännische Renovierung
  • Rückbau
  • Räumungsverfahren
• Schadensersatz
  • Abgrenzung von Schäden
  • Haftung und Zurechnung
  • Schadensberechnung

• 1. Neue Herausforderungen im Mieterkontakt
  • Typische schwierige Kundengruppen
  • Hintergründe, Verhaltensweisen, Denkmuster
• 2. Neue Haltung und Konfliktfähigkeit in schwierigen Situationen
  • Klar, konkret, konstruktiv
  • Emotionale Abgrenzung
  • Selbstbewusstes Auftreten - Gesprächsführung, Körpersprache und Stimme
  • Argumentationstechniken - Konfliktlösungsfähigkeit
  • Dialogfähigkeit im Konflikt und das freundliche "Nein"
• 3. Umgang mit schwierigem Mieterklientel - Übungen
  • Lösungsansätze und Reaktionsmuster für erlebte Herausforderungen
  • Deeskalation in zugespitzten Situationen

• Umlagevereinbarungen
• Umlagefähigkeit einzelner und neuer Kostenarten
• Besonderheiten bei den Heizkosten
• Fragen des Abrechnungszugangs
• Bedeutung der Abrechnungsfrist
• Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung
• Erläuterungspflichten
• Kontrollrechte des Mieters
• Einwendungsausschluss
• Bindungswirkung der Abrechnung
• Typische Probleme im Betriebskostenprozess

• Exkurs: Corona & Minderung

• Mietmängel
  • Definition, Ursachen, Grenzen
  • Negative Beschaffenheitsvereinbarungen
  • Beweislast (Sphärentheorie)
  • Mieterrechte und Abwehr
• Minderung der Miete
  • Eintritt und Wirkung
  • Rückwirkende Minderung
  • Ausschlussgründe
• Quoten und Berechnung
  • Minderungstabellen
  • Nutzwertmethode („Hamburger Tabelle“)
  • Berücksichtigung der Minderung bei der NK-Abrechnung
• Abwehr unberechtigter und überhöhter Minderungen
  • Bagatellmängel
  • Energetische Modernisierung
  • Selbstverursachung; Mitverschulden
  • Mangelnde Mitwirkung
  • Kenntnis bei Anmietung
  • Nichtanzeige des Mangels
  • Verwirkung durch vorbehaltslose Zahlung
  • Ersatzwohnung; Opfergrenze

• Reformentwürfe zum Mietspiegelrecht und neue Mietspiegelverordnung
• Neue Rechtsprechung zur Mietpreisbremse
• Mietgebrauch – Rechte und Pflichten des Mieters
• Gewährleistung und Haftung des Vermieters
• Aktuelle Rechtslage zu Schönheitsreparaturen
• Widerruf von Vereinbarungen über Mieterhöhungen oder Modernisierungen
• Neue Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung
• Abweichung von vereinbarter und tatsächlicher Fläche
• Neue Rechtsprechung zum Mietausfallschaden
• Anforderungen an die Modernisierungsankündigung
• Abgrenzung von Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwand
• Streitfragen um Erlaubnis und Gestattung
• Fristsetzung bei Schadensersatzanspruch
• Kündigung, Vertragsabwicklung und Räumung

• Typische Schäden erkennen und Mängel einschätzen
  • Praxisbeispiele
    • Außenwände und Dächer
    • Balkone und Decken
    • Fenster und Türen
    • Heizkörper und Rohrleitungen
  • Probleme und Schwachstellen
  • Maßnahmen zur Beseitigung
• Wohnung als technisches Produkt
  • Wesentliche Bauteile und technische Ausstattung
  • Baujahre und störungsanfällige Bauteile
  • Lebensdauerangaben und ihre Aussagekraft
• Erteilung von Instandsetzungsaufträgen
  • Vorbereitung
  • Kontrolle und Abrechnung

• Wichtige kulturelle Unterschiede im Überblick
• Tipps für eine erfolgreiche Kommunikation mit Migranten und woran sie häufig scheitert
• Verhalten und Umgang im persönlichen Kontakt bei
  • Wohnungsbesichtigung und Vermietungsgespräch,
  • Alltagsproblemen in Wohnung und Hausgemeinschaft,
  • Störungen und Ärger in der Nachbarschaft,
  • Kundenwünschen und Beschwerden.
• Alltägliche interkulturelle Konflikte in der Verwaltungspraxis
  • Besonderheiten bzw. Potenziale erkennen und analysieren
  • Lösungsansätze ableiten

• Nutzungsrechte des Wohnraummieters, z.B.
  • Treppenhausgestaltung und –benutzung
  • Grillen (Garten und Balkon)
  • Umgang mit Messie-Syndrom
  • Bohrlöcher und bunte Wände
  • Tierhaltung
  • Rauchen, Regulierungsmöglichkeiten, Nutzungskonflikte
  • Cannabis: Konsum, Anbau und Vertrieb
  • Kinder- und Elternlärm
  • Untervermietung und Besucher
  • Behindertengerechter Umbau
• Umgang mit typischen Nutzungskonflikten, z.B.
  • Geräuschempfindliche Bodenbeläge
  • Häusliche Berufsausübung
  • Musizieren in der Wohnung
  • Heimwerken
  • Waschen und Wäschetrocknung
  • Partylärm
  • Kamera im Treppenhaus
  • Besonderheiten durch Corona